По закону, договор найма на срок более 1 года нужно зарегистрировать

в Росреестре в течение одного месяца после его заключения.

Если договор заключается на срок менее 12 месяцев, то регистрация не требуется.

Собственники обычно настаивают на заключении договора сроком 11 месяцев или 364 дня, чтобы его не регистрировать.

Ведь на регистрацию договора нужно потратить силы и время, заплатить пошлину (2 тысяч рублей — физическим лицам и ИП),

а аренда помещения будет отображена в качестве обременения в выписке ЕГРН, и продать квартиру до истечения срока аренды по закону можно будет только с квартирантами.

Сдать квартиру на длительный срок с регистрацией договора хозяевам, как правило, выгодно в двух случаях:

они сдают очень дорогую недвижимость или уезжают надолго и не смогут никак контролировать происходящее в квартире.

В этом случае регистрация договора даёт им дополнительные гарантии. Квартирантов, конечно, регистрация договора тоже защищает дополнительно:

ведь в нём можно прописать срок найма, а это значит, что можно не волноваться, что хозяин попросит съехать через год. 

Но, как уже было сказано, чаще всего договор найма заключается на срок менее года. При этом, если за три месяца

до истечения договора хозяин квартиры не выразил желание не продлять договор или пересмотреть его условия (например, цену аренды),

то договор считается автоматически продлённым на тех же условиях на такой же срок. Однако есть риск, что собственник может попросить

жильца съехать через год (даже если на этапе подписания договора он говорил, что намерен сдавать квартиру «на 4–5 лет»).  

Бывает и так, что собственник просит «освободить» квартиру до истечения срока найма или квартирант решает переехать раньше срока.

В первом случае жилец имеет полное право обратиться в суд, но практика показывает, что почти никто не хочет тратить на это силы и время.

Во втором случае хозяин, как правило, просто не возвращает страховой депозит — если это условие прописано в договоре.

Что должно быть указано в договоре?

Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

• Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя  и наймодателя (и их нужно сверить);
• Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
• точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
• права и обязанности сторон;
• срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь.
• Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре),
• кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру.
• Как правило, при заключении договора наниматель платит за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа.
• Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина, и, если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении.
• Кроме того, обычно наниматель оплачивает свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ.
• Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет оплачивать их;
•  условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя.
• И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить
• его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
• условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия.
• Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели.
• Или если хозяин, вместо оговоренного одного визита в месяц, приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом.
• Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц.
• Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца.
• Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд.
• Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора.
• В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик будет пропускать слушания),
• и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд,
• а аферист придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры,
• было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов.
• Это может грозить собственнику длительными разбирательствами;
• штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
•  количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено,
• что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
• описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт,
• заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё,
• что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими условиями или нет.
• Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.

Скачать типовой договор найма